“是的，陈生。我还专门去现场看过，屈臣氏贷款买的这块地就在规划中的天水围新市镇边缘。”

方文山非常肯定地插话道。

陈秉文点点头，“天水围的开发一旦全面启动，基础设施会迅速跟上，道路、水电、公共运输都会在短时间內完善。

届时，这块现在看似偏僻的工业用地，位置將发生翻天覆地的变化。

它会从边缘地带，变成紧邻大型新兴社区、具备极高战略价值的物流和仓储黄金地段！”

“可是，天水围开发短时间內难以完成，这笔贷款的利息支出却是实实在在的。”

方文山提醒道，“未来两三年內，这块地恐怕难以產生收益，反而会持续消耗我们的现金流。”

陈秉文道：“你说得对，这是个现实问题。

不过，想要解决这个问题也非常简单，要么对这块地进行初步规划，先建设简易仓储设施，出租给周边工厂，至少覆盖部分利息支出。

要么交点钱，把土地性质改成商业用地，直接进行商业开发。”

陈秉文的话让方文山眼睛一亮。

按照眼下港岛地价和房价的发展趋势，如果把屈臣氏这块地的性质变更为商业用地，进行商业开发的话，恐怕真的能大赚一笔。

“陈生，元朗虽然现在偏远，但天水围一旦开发起来，周边地价必然水涨船高。

如果能將工业用地转为商业用地，价值至少能翻三到五倍。”

陈秉文笑道，“这件事等成功收购屈臣氏之后再考虑。

而且，我们还可以借著把工业用地转变成商业用地这个噱头，拉高我们上市的估值。”

“明白了陈生，目前我们只能把这块地当成一个包袱，用来压和黄的报价。”

方文山上露出瞭然的神色，笑著说道。

“正是这样。

总之，我们要充分利用这块地来做文章，把屈臣氏的收购价尽力往下压。”

接下来几天，隨著屈臣氏尽调工作的深入，这家百年企业的全貌逐渐清晰呈现在陈秉文面前。

零售网络：

72家遍布港九新界的药妆连锁门店。

这是屈臣氏最核心的资產，也是陈秉文最看重的部分。

这些门店大多位於繁华地段，拥有稳定的客流和成熟的运营体系。

生產资產：

一家位於香港仔的蒸馏水生產厂，设备略显陈旧，但运转良好，主要为屈臣氏自有品牌“屈臣氏蒸馏水”提供產能。

一家位於观塘的汽水生產厂，规模不大，主要生產一些传统口味的碳酸饮料，市场份额有限，设备老化问题较为突出。

一家创建於1973年的百佳超市，拥有十二家超市门店。

一家化妆品厂，生產唇膏、雪膏、爽身粉、露水、风凉油等產品。

土地资產：一块位於新界元朗、面积约10亩的工业用地，就是那笔三千二百万贷款的“成果”。

目前閒置，杂草丛生。

债务情况：除了这笔购地贷款，屈臣氏还背负著一些经营性债务和租赁负债，总额约为一千八百万港幣。

整体財务状况谈不上健康，现金流紧张。

获多利给出的整体估值是九千二百万港幣。

这个数字是基於屈臣氏当前的財务报表、资產状况以及未来现金流折现等因素综合评估得出的。

方文山將这份估值报告放在陈秉文的办公桌上，补充道：“陈生，获多利团队评估时，充分考虑了那笔三千二百万的土地贷款及其利息负担，以及两家老厂设备更新所需的潜在资本支出。

他们认为屈臣氏目前的盈利能力被这些因素严重拖累，未来几年的现金流会非常紧张，因此给出了这个偏谨慎的估值。”

陈秉文快速瀏览了报告的关键部分，点了点头。

这个估值多少有些出乎他的意料，他原本以为此时的屈臣氏怎么都能价值1亿道1.2亿港幣。

没想到获多利给出的估值只有九千二百万港幣。

这说明获多利的评估確实考虑了屈臣氏品牌和渠道的长期价值。

(本章完)